Come ripartire le spese condominiali e come cambiare le tabelle dei millesimi: maggioranze e unanimità.
L’allocazione delle spese di proprietà della casa si basa su un millesimo del rispettivo appartamento. Tuttavia, “aggiustamenti” possono essere considerati in relazione al maggiore o minore utilizzo che il singolo proprietario fa dei vari condomini o servizi (si pensi all’ascensore, utilizzato in misura minore dai residenti del primo piano).
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Questa regola non può essere modificata. Nemmeno una pratica generalizzata potrebbe modificare il criterio ripartizione delle spese condominiali. La modifica dell’aliquota contributiva dei singoli condomini può essere effettuata solo con regolamento o decisione unanime. Infatti, solo l’accordo di tutti i partecipanti potrebbe discostarsi dal principio dei millesimi.
Ne parleremo meglio nella seguente guida. Ma uno dopo l’altro.
Ripartizione delle spese condominiali: criteri di calcolo
La norma principale che determina la ripartizione delle spese condominiali è l’art. 1123 c.c. codice.
Questa regola stabilisce tre criteri di base che analizzeremo di seguito.
Il millesimo criterio
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La prima parte della legge prevede che il costo dei condomini sia proporzionale al valore della rispettiva proprietà sono a carico. Il valore dell’immobile è determinato dai millesimi dell’immobile secondo la tabella generale dei millesimi condominiali.
E’ riservato un “diverso accordo”: cioè è consentito un diverso accordo, che può comportare modifiche a tale criterio. Tuttavia, questo accordo può essere raggiunto solo all’unanimità. E ciò vale – secondo giurisprudenza maggioritaria – sia per i regolamenti condominiali adottati dalla maggioranza e all’unanimità. Ne abbiamo già parlato in “Variazione dei criteri di allocazione per i condomini”. In linea di principio, qualsiasi modifica ai criteri per la ripartizione delle spese di proprietà dell’abitazione, indipendentemente dal tipo di regolamento, richiede l’approvazione di tutti i condomini. Ad esempio, non è possibile che una maggioranza approvi una risoluzione che esenta i negozi dal pagamento dei costi di sollevamento.
Secondo la Suprema Corte [1], l’annullamento del decreto condominiale, che modifica a maggioranza i criteri di ripartizione delle spese comuni, può essere chiesto anche da chi votato a favore. Infatti, in assenza di accordo unanime, l’Assemblea non ha potere di determinare o modificare le modalità di ripartizione delle spese.
In altre parole, le delibere delle assemblee dei condomini sulla distribuzione delle spese generali che si discostano – anche solo una volta – dai criteri legali di compartecipazione ai costi sono nulle se assunte senza il consenso unanime dell’appartamento proprietari. Ciò non cambia anche se la decisione è stata adottata con voto positivo da parte di chi ha poi impugnato la decisione [2]
Il criterio del diverso uso
Il secondo comma dell’articolo 1123 cod. civile. stabilisce una seconda regola che sostituisce la prima. Per le cose che sono destinate in varia misura al servizio dei condomini, le spese sono divise proporzionalmente in base al beneficio che ognuno può trarne .
Ad esempio si utilizza questo criterio per B. consumi di acqua potabile o per le scale e l’ascensore (per tenere conto delle diverse esigenze dei piani in modo che le unità immobiliari di maggior valore contribuiscano maggiormente).
Criterio per l’uso separato
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L’ultimo comma dell’articolo 1123 cod. civile. prevede che “quando un fabbricato presenta più corpi scala, cortili, tetti piani, opere o impianti destinati a servire parte dell’intero edificio, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini di loro proprietà
Quindi se, ad esempio, i condomini che abitano in Scala A necessitano di far riparare l’ascensore, i condomini che abitano in Scala B non contribuiscono alle spese e viceversa. Anche in questo caso il costo del riscaldamento condominiale non grava sulle unità immobiliari che non ne usufruiscono in quanto non servite dall’impianto. Il costo del ripristino della copertura piana o del tetto non sarà addebitato ai condomini le cui unità immobiliari non rientrino nell’asse verticale posto sotto tale tetto, nonché ai negozi ubicati all’esterno del fabbricato condominiale.
Accordo sulle tabelle dei millesimi
Una doppia maggioranza è sufficiente per approvazione delle tabelle dei millesimi che soddisfano il criterio dei millesimi:
- 50% 1 dei partecipanti;
- corrisponde almeno alla metà del millesimo dell’edificio.
Tuttavia, se la tabella delle migliaia divide le spese di proprietà della casa indipendentemente dai millesimi, la sua approvazione – come l’emendamento – richiede l’ unanimità delle approvazioni.
Ripartizione spese di proprietà dell’abitazione senza tabelle dei millesimi
La ripartizione delle spese di proprietà dell’abitazione può essere scomposta anche senza una corrispondente tabella dei millesimi, purché il rapporto tra la quota a carico di ciascun condominio è corretta e la quota di proprietà esclusiva ad essi spettante, poiché il criterio per la determinazione delle singole quote è preesistente ed indipendente dalla formazione della tabella risultante dal rapporto tra il valore del singolare proprietà e quella dell’intero edificio [3] .
Deviazione dalle millesime tabelle
Come abbiamo detto sopra, l’Assemblea è libera di scegliere i tre criteri che abbiamo appena elencato modifica, ma con un solo condizione: che lo faccia con unanimità. Infatti il criterio di ripartizione dei costi per millesimi o di utilizzo deriva dalla legge e non è soggetto a deroghe, a meno che non vi sia la volontà di tutti i condomini.
Un’esenzione può, ad esempio, esonerare alcuni condomini in tutto o in parte dall’obbligo di contribuzione, oppure prevedere che la manutenzione del tetto solare di tutti i condomini sia effettuata per millesimi, indipendentemente dal fatto che siano percorsa o meno dalla parte di carreggiata su cui lavorare.
Deliberazioni che modificano i criteri per la ripartizione delle spese comuni in deroga a maggioranza alle disposizioni di legge, ovvero nullo il regolamento contrattuale condominiale e nullo il condominio votato a favore può essere dimostrato.
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