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L’Agenzia – L’acquisto di una casa: le imposte – L’acquisto di una casa: le imposte – Agenzia delle Entrate

Le tasse da pagare al momento dell’acquisto di una casa dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia una “persona fisica” o una società e che l’acquisto venga effettuato con o senza un “beneficio prima casa”. In questo capitolo viene descritto il regime fiscale previsto per l’acquisto di un’abitazione senza l’applicazione del beneficio “prima casa” (di cui si parlerà nel prossimo capitolo).

Imposte da pagare quando si acquista da un’azienda

Se il venditore è un’azienda, la regola generale è che la vendita è esente da IVA . In questo caso l’acquirente dovrà quindi pagare:

Okuma: Imposta di registro prima casa come si calcola

  • l’imposta di registro nella proporzione del 9%
  • l’imposta sul tasso fisso mutuo 50 euro
  • l’imposta catastale fissa di 50 euro

IN VENDITA È IVA /h2>

Come già accennato, le Vendite di immobili ad uso abitativo da parte delle imprese sono generalmente esenti da IVA. Tuttavia, l’imposta si applica:

  • alle vendite effettuate da imprese di costruzione o restauro entro 5 anni dal completamento della costruzione o dell’intervento, o anche dopo 5 anni se il venditore lo desidera. Transazione soggetta ad IVA (la scelta deve essere espressa nel contratto di compravendita o nel preliminare)
  • per la vendita di immobili residenziali destinati ad edilizia sociale, per i quali il venditore decide di sottoporre l’operazione IVA (anche in questo caso la scelta deve essere espressa nel contratto di vendita o nel contratto preliminare).

In questi casi l’acquirente deve pagare:

  • IVA del 10% (per bonifici e atti di costituzione di diritti immobiliari su abitazioni residenziali (anche in costruzione) classificate o classificabili in categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9 se non ricorrono i presupposti per ottenere i benefici “prima casa”, ovvero la IVA del 22% per cessioni e atti costitutivi di diritti reali relativi ad immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9
  • la tassa fissa di registro di 200 euro
  • la tassa fissa ipotecaria di 200 euro
  • la imposta catastale fissa di 200 euro

Le tasse applicabili in caso di acquisto da privato

Se il venditore è un privato , l’acquirente deve pagare:

  • la tassa di registrazione pro rata del 9%
  • la fissa -tassa ipotecaria da 50 euro
  • la imposta catastale fissata da 50 euro

In ogni caso (acquisto da azienda o acquisto da privato), le tasse di registro, ipotecaria e catastale sono pagate dal notaio all’atto della registrazione dell’atto.

Attenzione: Sia quando si acquista da una società esente da IVA che quando si acquista da un privato, la imposta di registro proporzionale non deve in nessun caso essere applicata meno di 1.000 euro. Tuttavia, l’importo effettivo da pagare potrebbe essere inferiore per la detrazione dell’imposta pro-quota già versata sulla caparra all’atto della registrazione del contratto preliminare e le formalità necessarie per espletare le formalità catastali e catastali sono esenti da imposta di bollo, speciale imposta catastale e ipotecaria VENDITORE IMPOSTE DOVUTE

INDIVIDUALE o AZIENDA (per vendite esenti IVA)

REGISTRATI

9% (almeno € 1.000)

MUTUO

50 euro

CATASTALE

50 euro

AZIENDA (Vendite soggette a IVA )

IVA

10% ( 22% per gli edifici A/1, A /8 e A/9)

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ACCEDI

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200 euro

MUTUO

200 euro

CATASTALE

200 euro

La base imponibile per il calcolo delle tasse

In caso di vendita della casa soggetto a IVA , la base per il calcolo dell’IVA (10% o 22% a seconda dei casi) è il prezzo di vendita . In questo caso, come detto, le tasse di registro, ipotecaria e catastale vengono pagate in un’unica soluzione (200 euro ciascuna).

Attenzione: Se l’importo del corrispettivo indicato nel contratto di acquisto (e relativa fattura) è diverso da quello effettivo, l’acquirente, anche privato (cioè non soggetto ad IVA ), è solidalmente responsabile con il venditore del pagamento dell’IVA in relazione alla differenza tra corrispettivo effettivo e dichiarato e della relativa sanzione. In questo caso l’acquirente, privato, può regolare l’infrazione pagando la maggiore imposta dovuta entro 60 giorni dalla sottoscrizione dell’atto. Entro lo stesso termine dovrà inoltre presentare all’Agenzia delle Entrate copia della ricevuta di pagamento e delle fatture rettificate.

Il Sistema Prezzo-Valore

Per la vendita di immobili residenziali immobiliare (e relativi Accessori), la legge prevede, in presenza di determinate condizioni e di specifici requisiti soggettivi e oggettivi, un apposito meccanismo per la determinazione della base imponibile per le imposte di registro, ipotecarie e catastali: il “Prezzo-Valore”.L’applicazione di questo criterio introdotto nel 2006 comporta notevoli vantaggi per chi acquista casa, ma ha lo scopo di garantire, da un lato, la trasparenza nelle compravendite immobiliari e, dall’altro, l’equità la relativa riscossione dei tributi.Il valore del prezzo, infatti, consente la tassazione della cessione di immobili in base al loro valore catastale, indipendentemente da quanto pattuito e nell’atto e la considerazione specificata. Inoltre, questo sistema comporta anche una protezione significativa per l’acquirente, in quanto limita il potere dell’autorità fiscale di determinare il valore.

QUANDO SI APPLICA

La regola prezzo-valore si applica alle vendite imponibili di registrazione su base pro rata (cioè quelle con IVA sono esenti) dove l’acquirente è una persona fisica (che non è in esercitare attività commerciale, artistica o professionale).

Pertanto, questo meccanismo può essere utilizzato, oltre che in tutte le operazioni in cui entrambe le parti sono “private”, anche nelle vendite a privati ​​da venditori non IVA (associazioni, fondazioni e simili) e in quelle che sono sempre effettuate a persone fisiche, da società o società in regime di esenzione IVA.

A COSA SI APPLICA L’IMMOBILIARE

Il sistema prezzo-valore si applica alla vendita generale di immobili residenziali e relativi accessori (vedi paragrafo ). Pertanto, vale anche per gli acquisti di abitazioni (e relativi accessori) senza benefici di “residenza primaria”.

Attenzione: Il valore del prezzo vale anche per i documenti di traduzione o costitutivi per la proprietà parziale diritti e godimento (es. mera proprietà e usufrutto) e acquisti effettuati nell’ambito di acquisti forzosi oa seguito di asta pubblica. Anche in questi casi deve trattarsi di immobile residenziale e relativi accessori.

RICHIESTA DELL’ACQUIRENTE

Per l’applicazione del valore del prezzo, specifica richiesta dell’ acquirente al notaio nel contratto di acquisto. La richiesta non può essere inclusa in un addendum successivo.

DICHIARAZIONE DEL CORRISPETTIVO

Ayrıca bakınız: Campania – Prenotazione vaccino

In ogni caso, le parti devono indicare nell’atto di compravendita il corrispettivo pattuito.

Attenzione: Se il corrispettivo non viene divulgato, anche parzialmente, le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate su quanto effettivamente pattuito e non più sul valore catastale; Verrà inoltre applicata una penale compresa tra il 50% e il 100% della differenza tra l’imposta dovuta e l’imposta già riscossa. Se invece l’atto presenta un valore catastale inferiore a quello risultante dalla corretta applicazione del coefficiente di legge, la regola prezzo-valore non viene superata. In questo caso l’Agenzia delle Entrate non verifica il valore di mercato dell’immobile, ma esige la maggior imposta risultante dall’applicazione del corretto valore catastale /h2>

Il valore catastale degli immobili residenziali (ad eccezione della “residenza primaria “) è determinato dal Reddito Catastale (corretto del 5%) è moltiplicato per il coefficiente 120.

Valore catastale = Reddito catastale x 1,05 x 120

Esempio di calcolo dell’imposta di registro Supponiamo che una casa abbia una rendita catastale di 900 euro è da acquistare per 200.000 euro. Se si applica la regola del prezzo-valore, la base imponibile per l’applicazione della tassa di registro è 9% 900 x 1,05 x 120 = 113.400 euro. Pertanto, l’imposta di registro dovuta è di 10.206 euro (113.400 x 9%). Senza applicare la regola del prezzo-valore, l’imposta si basa sul valore concordato (200.000 euro) e sarebbe 18.000 euro (200.000 x 9%).

SOMMARIO

Il sistema prezzo-valore si applica alle seguenti condizioni:

  • l’immobile che hai acquistato è ad uso abitativo (cioè solo abitazioni, con o senza requisiti di “residenza primaria”)
  • l’acquirente è un privato che non esercita attività commerciali, artistiche o attività di libero professionista (es. non è consentito l’acquisto di ufficio commerciale)
  • L’acquirente chiede espressamente al notaio al momento della vendita di applicare la regola prezzo-valore
  • Le parti indicano nell’atto l’importo effettivamente pattuito per il trasferimento.

VALORE-PREZZO ANCHE SULLA RILEVANZA

il valore-prezzo Il sistema si applica anche all’acquisto di accessori per immobili residenziali (senza limite quantitativo e anche se con atto separato), a condizione che:

  • l’accessorio abbia una propria rendita catastale
  • sia possibile conoscere con certezza che l’immobile ad esso appartenente costituisce il bene principale (che deve essere necessariamente un immobile residenziale) è subordinato a
  • il relativo vincolo è specificato nel contratto di acquisto.

QUALI SONO I VANTAGGI PER L’ACQUIRENTE

L’acquirente che decide di utilizzare il sistema prezzo-valore nel rispetto di tutte le condizioni previste dalla legge ha importanti vantaggi. In primo luogo, esiste una limitazione al potere di valutazione delle entrate dell’agenzia sia per l’imposta di registro che per l’imposta sul reddito. Per gli acquirenti che utilizzano il sistema prezzo-valore, vale:

  • L’Agenzia delle Entrate non può effettuare una valutazione ai fini dell’imposta di registro, salvo i casi di occultamento totale o parziale del prezzo pattuito
  • non si applicano le regole di valutazione basate su semplici assunzioni ai fini Irpef

In secondo luogo, la legge prevede una riduzione del 30% degli onorari spettanti al notaio

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BASE FISCALE

MODALITÀ DI TRASFERIMENTO VALORE IMPONIBILE

CON IVA

VENDITA PREZZO

SENZA IVA

PUOI RICHIEDERE IL SISTEMA “PRICE VALUE” (tassazione sul valore catastale) Valore catastale = rendita catastale x 1.05 x 120

IL SISTEMA PREZZO-VALORE: CONDIZIONI E VANTAGGI

SI APPLICA SE VANTAGGI PER GLI ACQUIRENTI

  • è l’acquirente un privato
  • l’immobile è ad uso abitativo
  • l’acquirente richiede espressamente l’applicazione del prezzo di acquisto al momento della vendita
  • le parti indicano quanto pattuito corrispettivo nell’atto

Limiti del potere di accertamento dell’Agenzia delle Entrate

Riduzione del 30% degli onorari notarili

La dichiarazione sostitutiva

All’atto della compravendita di un immobile, anche se soggetto ad IVA, le parti, oltre alle specifiche dichiarazioni sull’applicazione del valore del prezzo e sull’esistenza della “prima casa” (vedi capitolo successivo), devono includere nell’atto una dichiarazione sostitutiva di atto notorio contenente le seguenti informazioni:

  • l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo (assegno, bonifico, ecc.)
  • se per l’operazione è intervenuto l’intermediario e, in tal caso, tutti i dati identificativi del titolare, se lo è è una persona fisica, ovvero il nome, la ragione sociale e gli estremi identificativi del legale rappresentante, se non persona fisica o non legale che ha lavorato per la stessa società, partita IVA, codice fiscale, iscrizione al Repertorio dell’Amministrazione Economica ( R.E.A.) della Camera di Commercio
  • i costi sostenuti per l’attività di mediazione, con le modalità analitiche di pagamento.

Il notaio deve riferire all’Agenzia delle Agenti non iscritto al ruolo di Business in Mediation entra. Il mancato conferimento dei dati da fornire nella dichiarazione sostitutiva, incompleto o ingannevole, comporterà la sanzione amministrativa da euro 500 a euro 10.000 (oltre alla sanzione per dichiarazioni mendaci). Inoltre la vendita è soggetta a valutazione ai fini dell’imposta di registro, anche se le parti avevano chiesto la tassazione in base al valore catastale.

Attenzione: Al fine di facilitare l’acquisto e vendita di unità immobiliari urbane evitano che non siano conformi alle norme catastali (immobili non censiti o che hanno subito modifiche che non sono mai state comunicate), è obbligatorio indicare nell’atto notarile, in mancanza della nullità, non solo i dati catastali ma anche il Riferimento ai piani depositati in catasto.Inoltre l’atto deve contenere la dichiarazione con la quale i proprietari dichiarano che la reale situazione del terreno corrisponde ai dati catastali e ai piani (la dichiarazione può essere sostituita da un certificato di conformità rilasciato da un tecnico abilitato a presentare l’aggiornamento catastale di documenti). Prima di firmare l’atto, il notaio deve identificare i titolari del catasto e verificare che vi sia corrispondenza con i dati catastali.

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