Als je een woningeigenaar bent met een hypotheek met een vaste rente, kun je je restschuld verminderen als de obligatiekoers van de lening daalt en de hypotheekrente stijgt. In dit artikel kijken we naar hoeveel de prijs van een hypotheek kan dalen als de rente met 1 procentpunt stijgt.
Samenvatting
Als vuistregel kan de rente op een hypotheeklening met maximaal 10 procent dalen als de rente met 1 procent stijgt. Het prijsdalingseffect is groter wanneer de rente stijgt vanuit een laag niveau. Met een hypotheek met een vaste rente kan de restschuld worden verminderd wanneer de koers daalt en de rente stijgt. De omvang van de koersdaling hangt onder andere af van de looptijd van de lening en of de lening rentevrij is of niet.
Okuma: Hvor meget falder kursen hvis renten stiger 1
Veel woningeigenaren zijn geïnteresseerd in hoe rentestijgingen hun hypotheekleningen zullen beïnvloeden. Wat betreft woningeigenaren met variabele renteleningen – die periodiek worden aangepast, bijvoorbeeld elke drie jaar in het geval van een F3-lening – is het antwoord eenvoudig: als er een stijging is in de korte hypotheekrentes, zal de rente op de variabele rentelening hoger zijn bij de volgende renteherziening. En daarmee stijgen de maandelijkse uitgaven.
Wat gebeurt er met mijn lening als de rente stijgt?
Wat betreft een hypotheeklening met een vaste rente, waarvan de rente voor een langere periode, bijvoorbeeld 30 jaar, vastligt, is het effect van rentestijgingen complexer. Laten we daarom een concreet voorbeeld nemen. We zullen uitgaan van het effect van een hypothecaire lening met vaste rente op lange termijn als de lange hypotheekrente met 1 procentpunt stijgt. Conceptueel rekenen we met de duration van een obligatie, die uitdrukt hoe de theoretische koers van de onderliggende obligatie zou veranderen als de rente met een procentpunt verandert. De looptijd kan worden berekend, maar staat ook vermeld in de koerslijsten op de beurs waar de obligaties worden verhandeld, dus het is veel gemakkelijker om daarmee aan de slag te gaan.
Wat is de looptijd van een obligatie?
In dit voorbeeld nemen we een 30-jarige hypothecaire lening van Nordea met een rente van 1,5 procent, waarbij de lening in termijnen wordt betaald. De rente op de lening is – op het moment van schrijven van dit artikel – 98,3 procent. Als je wilt zien hoe de koers theoretisch zou werken in een situatie met stijgende rente, kun je het volgende doen: Het gemakkelijkste is om eerst de fondscode te vinden in de prijslijsten van de bedrijven. In dit geval op de website van Nordea, maar de duur ervan wordt hier niet vermeld, die is te vinden op de website van de beurs. Je kunt dus naar de website van de beurs gaan – nasdaqomxnordic.com – waar je de specifieke obligatie kunt vinden door te zoeken op de fondscode. Nadat je op de obligatie hebt geklikt, kun je de looptijd van de betreffende obligatie controleren in een tabel. De obligatie achter de 30-jarige hypothecaire lening van Nordea is specifiek te vinden op de effectenbeurs hier.
Het volgende wordt weergegeven wanneer je op de obligatie klikt:
Ayrıca bakınız: Verlichting van spijsverteringsproblemen met pruimensap: geweldige trucs
[Klik hier om de afbeelding te bekijken](https://pengejournalen.dk/wp-content/uploads/2021/09/ Skaermbilde -2021-09-18-kl.-11.06.03.jpg)
Zoals we kunnen zien, is de duration al berekend voor de onderliggende obligatie. We worden geïnformeerd dat de duration 14.1 is.
Met andere woorden, voor elke procentpunt rentestijging daalt de rente theoretisch met 14 rentepunten. In dit scenario kun je je lening dus 14 procentpunten goedkoper terugkopen dan dat je het hebt afgesloten en daarmee je restschuld behoorlijk verminderen.
Het is echter een theoretische berekening, want in de praktijk zal de prijsdaling niet zo groot zijn. Als vuistregel heeft een rentestijging – gebaseerd op het huidige renteniveau – bij een 30-jarige hypothecaire lening het effect van een renteverlaging tot wel 10 rentepunten.
Waar moet je rekening mee houden?
Zoals eerder vermeld, het is een theoretische berekening wat betreft de looptijd van de lening en wordt beïnvloed door verschillende factoren in het specifieke geval. Als de lening bijvoorbeeld al enkele jaren is afgelost en de restschuld is verlaagd, zal de koersgevoeligheid van de onderliggende obligatie minder zijn. Bovendien wordt de berekening onzekerder naarmate de rente meer verandert. Dus je kunt niet zomaar 2 of 3 procentpunten gebruiken in de looptijd als je een idee wilt krijgen van wat er gebeurt met de hypotheekrente als de rente met 2 of 3 procentpunten stijgt. Het is namelijk geen lineaire functie, maar een convexe functie waarbij de koers minder wordt beïnvloed bij elke extra procentuele rentestijging.
Hoe beïnvloeden rentestijgingen rentevrije leningen?
Als de leningen rentevrij zijn, waarbij alleen de lopende kosten en rente worden betaald, zijn de leningen over het algemeen gevoeliger voor koersveranderingen dan leningen met aflossingen. Dit betekent dat prijswijzigingen bij renteveranderingen, alles gelijk, nog groter zijn dan bij aflossingsvrije leningen. Dus als je wilt speculeren op rentestijgingen in de hoop je restschuld te verminderen, zijn het de vaste renteleningen zonder aflossing en met de langste looptijd die potentieel het grootste koersverlies op de obligaties kunnen opleveren in geval van rentestijgingen.
Maar net als bij andere vastrentende leningen wordt de koers minder beïnvloed bij elke volgende procentuele rentestijging, omdat het een convexe functie is. In een voorbeeld waarin de rente stijgt van 1 naar 2 procent, zal de koersdaling naar verwachting groter zijn dan wanneer deze vervolgens stijgt van 2 naar 3 procent.
Hoe kun je als woningeigenaar profiteren van stijgende rentes?
Ayrıca bakınız: Waarom hebben planten CO2 nodig in een aquarium | CO2 toevoeging in aquarium | Amazoonia
Het gebruiken van stijgende rentes in jouw voordeel als woningeigenaar is zeker niet gemakkelijk. De bijzondere uitdaging is dat je bij een leningconversie in het bovengenoemde scenario ofwel de rente moet verhogen bij het afsluiten van een nieuwe vaste rentelening, omdat de rente dan is gestegen. Dit heet verticale conversie. Dit betekent dat de maandelijkse aflossing voor de bouwlening duurder wordt, wat uiteindelijk ten koste gaat van de behaalde resterende schuldvermindering, tenzij de rente weer daalt en je de rente kunt verlagen door te converteren. Uiteindelijk is dit dus een speculatieve oefening.
Als alternatief kun je kiezen voor een lening met een variabele rente en een zogenaamde scheve conversie uitvoeren. Maar in dit geval verandert jouw risicoprofiel, omdat je niet langer een garantie hebt over wat de rente op jouw hypotheeklening zal zijn. En dan moet je in dit geval hopen dat de korte hypotheekrentes niet merkbaar zullen stijgen. Dus bij scheve conversies, waarbij je overstapt op een variabele rentelening, moet je beslissen of je bereid bent het risico van stijgende huizenprijzen te nemen, of dat je het je slaap en je portemonnee wilt laten verpesten.
Maar als je andersom denkt, als je bijvoorbeeld weet dat je over drie tot vijf jaar verhuist, kun je kiezen voor een schuine conversie en de rente vastzetten met een F3- of F5-lening, waarbij de rente gegarandeerd is tot de verhuizing.
Wat zijn de huidige rentes voor bouwfinanciering?
Je kunt een overzicht vinden van de renteontwikkeling op 30-jarige bouwfinanciering met vaste rente en aflossingen bij alle bouwfinancieringsinstellingen in dit overzichtsartikel van Penge-tidsskrifter.
Wil je meer weten…
Als je meer wilt weten over de kosten van het huren van een woning, lees dan dit artikel op Pengejournalen.
En als je wilt instappen op de huizenmarkt, kun je de gids van Pengejournalen voor eerste kopers lezen.
Conclusie
De koerswijziging bij een hypotheeklening als de rente stijgt, hangt af van de looptijd van de onderliggende obligatie, bijvoorbeeld de looptijd van de lening en of het een rentevrije lening of een lening met aflossing betreft. De duration van een obligatie wordt vermeld op de website van de beurs, zodat je theoretisch kunt berekenen hoeveel de koers zal dalen als de rente met een procentpunt stijgt.
Ayrıca bakınız: Mælk: En Nærende Drik Fyldt med Calcium og Proteiner | Lær Mere om Mælk Her | Mejeri
