Amministratore Idle: come agire e come chiedere l’intervento del giudice.
Cosa fare se il gestore dell’alloggio non interviene ? In verità, non tutte le richieste di intervento sono legittime. Ad esempio, si sbaglia chi crede che sia dovere del gestore abbinare tutti i condomini: il suo ruolo non è quello di pacificatore.
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I compiti dell’amministratore sono sostanzialmente ridotti a tre. Deve innanzitutto adottare misure atte a garantire l’integrità e la stabilità dell’edificio (ad esempio, se dal terrazzo piove acqua, deve intervenire il gestore). Deve inoltre garantire il rispetto della legge e del codice di proprietà dell’abitazione (quindi, ad esempio, se una delle associazioni di proprietari di abitazione utilizza l’ascensore come montacarichi, deve vietarlo). Infine, deve dare attuazione alle delibere dell’assemblea, con le quali gli vengono imposte determinate attività (è infatti rappresentante del condominio).
Facciamo qualche esempio pratico per rendere tutto più chiaro e per poter spiegare meglio in seguito cosa fare se il gestore dell’alloggio non interviene.
Il gestore deve intervenire se qualche parte dell’edificio comune rischia di crollare o danneggiarsi (il tetto, un cornicione, un gradino, ecc.), ma non se fa parte di proprietà privata (ad esempio un balcone inferiore).
Il gestore deve intervenire se uno dei condomini viola sistematicamente il regolamento condominiale (es. parcheggio dove non dovrebbe essere), ma non se di notte disturba con rumori il subaffittuario.
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L’Amministratore deve intervenire se uno qualsiasi dei condomini non paga le quote condominiali e inadempienze, ma dopo aver intrapreso le azioni legali previste dalla legge, non ha alcun obbligo di fare altro per recuperare le Commissioni non riscosse a recuperare i beni.
Il gestore deve dirigere l’impresa di pulizie e verificare che stia facendo i lavori per cui è pagato, ma non è responsabile se alcuni condomini maleducati gettano carte sulle scale o nell’ascensore.
Il gestore deve convocare l’assemblea condominiale ed inviare le convocazioni con le modalità previste dalla legge (raccomandata, PEC, fax, lettera personale), ma successivamente non deve preoccuparsi della convocazione del condominio , per garantire che questi intervengano e non causino il mancato raggiungimento dei quorum.
Insomma, tutto questo per dire che la richiesta di intervento all’amministratore non è sempre legittima e infatti molto spesso si confonde la sua figura con quella di un “responsabile oggettivo” di tutto ciò che avviene in condominio invece di.
Ma poi vediamo quando il gestore della casa è obbligato a intervenire e rispondere alle richieste di intervento delle associazioni dei proprietari di casa.
Quando dovrebbe intervenire il gestore di condominio?
Fermi restando i tre doveri generali del gestore citati in apertura (tutela delle parti comuni dell’edificio, controllo del rispetto del regolamento, attuazione delle decisioni condominiali), possiamo dire che il dovere generale dell’Amministratore è quello di partecipare in quanto ha ricevuto in fondo un mandato dall’Assemblea e da questa è retribuito per il suo tempo.
Il gestore deve essere disponibile per tutte le emergenze a tal fine, pertanto il suo nominativo e recapito telefonico e di studio deve essere riportato in ingresso, nell’albo condominiale o in altro parte comune del fabbricato, ben visibile per tutti i condomini.
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In pratica il gestore deve:
- fornire accesso a tutti i documenti condominiali ai proprietari che ne facciano richiesta: estratto conto, fatture, documenti contabili, ricevute di spese, registro degli alloggi, estratti conto bancari, atti giudiziari e contenziosi pendenti, stato dei pagamenti di ciascun condominio, elenco dei verbali delle riunioni;
- Convocazione dell’Assemblea Straordinaria se richiesta da almeno due condomini, che è un sesto di millesimo;
- Convocare l’assemblea dei condomini entro 30 giorni se richiesto anche ad un solo condominio per eventuali innovazioni volte al miglioramento o alla comodità, all’uso o alla maggiore resa delle cose comuni (si pensi all’abbattimento delle barriere strutturali);
- Convocazione dell’assemblea dei condomini, se richiesta anche da un’associazione di singoli condomini, per deliberarne la revoca in caso di gravi irregolarità derivanti da inadempienze fiscali o non con l’apertura del conto corrente condominiale;
- intervenire ed eseguire opera di manutenzione straordinaria , anche senza preventiva autorizzazione dell’Assemblea, qualora sussista un grave ed imminente pericolo per l’immobile o per la proprietà privata.Si tratta dei cosiddetti lavori urgenti nei condomini, per i quali vige l’obbligo di attivarsi immediatamente.
È bene distinguere queste cinque ipotesi, elencate per ultime, da tutti gli altri e più generali doveri di intervento dell’amministratore, perché solo in questi ultimi casi l’inosservanza anche di una episodio die Giustifica la privazione del proprietario dell’appartamento da parte del giudice.
Cosa fare se l’amministratore non interviene?
Se il gestore non adempie agli obblighi di legge (vedi ultimo elenco), anche un singolo proprietario di appartamento può chiedere al giudice la revoca.
La revoca giudiziale può essere ottenuta anche per altre gravi violazioni quali riscossione delle quote condominiali, mancata comunicazione alla congregazione della notifica di citazione, ecc. Vedi “Amministratori di condominio : Modalità”. e motivi di revoca”.
Per adire il tribunale per la Revoca dell’amministratore è necessario avvalersi di un avvocato e dar vita ad una vera e propria causa, le cui spese legali saranno in ultima analisi essere rimborsato dall’amministratore responsabile.
Prima di agire, è sempre opportuno avvisare l’amministratore con una raccomandata con avviso di ricevimento. o un pettorale
Come previsto, la promozione può essere svolta anche da un solo condominio.
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