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Diritto di prelazione sugli immobili: la guida completa — idealista/news

Se stai cercando di vendere una proprietà, potrebbero esserci alcune circostanze in cui qualcun altro è l’acquirente preferibile. Ciò accade quando quest’ultimo ha un diritto di prelazione sull’immobile; ma come funziona, cosa significa e quali sono i casi di prelazione? Scopriamolo in questa guida completa scritta da idealista/news.

Qual è il diritto del primo acquirente

Il diritto del primo acquirente è il diritto di acquistare o affittare una casa o un edificio commerciale prima di chiunque altro. Chiunque abbia il diritto di prelazione deve quindi essere preventivamente consultato al momento dell’immissione in commercio di un immobile. Per esercitare il diritto di prelazione, è necessario che il proprietario dichiari la propria intenzione di vendere l’immobile in questione.

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Quando hai un diritto di prelazione su un immobile?

Esistono? i requisiti speciali per poter esercitare un diritto di prelazione su un immobile esercitabile in determinate circostanze, ad esempio il diritto di prelazione dei coeredi in un immobile prevede che se siete eredi della quota di una casa e questa deve essere messa in vendita, chi ne ha ereditato una parte ha diritto di comprarla prima di chiunque altro. Al di fuori dei casi previsti dalla legge, nulla vieta di inserire una clausola di prelazione in un contratto di vendita che designi un acquirente selezionato come diritto di prelazione.

Durata, scadenza e scadenza del diritto di prelazione

Per quanto tempo si applica il diritto di prelazione , quando scade e come si fa scadono? Vediamo sotto.

Quanto dura il diritto di prelazione?

Il diritto di prelazione ha durata diversa a seconda della tipologia. Chiunque abbia un diritto di prelazione ha un certo periodo di tempo per esercitarlo. In particolare:

  • due mesi dalla notifica della prelazione

  • 60 giorni dalla notifica della prelazione
  • 30 giorni dalla notifica in caso di prelazione agricola

Decadenza del diritto di prelazione

Se il diritto di prelazione non sussiste esercitato, il soggetto che potrebbe esercitarlo ha diritto di recedere dall’esercizio per far valere il diritto di riscatto in sede giudiziaria. Che, però, ha una prescrizione, in particolare:

  • 10 anni in caso di preacquisto di eredità >;

  • 6 mesi dalla copia del contratto, nel caso di diritto di prelazione comunale ;
  • 1 anno dal recepimento nel contratto, in caso di pre-acquisto agricolo.

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Scadenza del diritto di prelazione

Il diritto di prelazione si considera scaduto se il termine di prescrizione del termine di restituzione è scaduto o se un immobile è stato venduto a un terzo gravato dal diritto di prelazione di una persona, questa persona riceve un compenso legale.

Calcolo del diritto di prelazione

In caso di violazione di un contratto di prelazione si calcola il diritto di prelazione rimborsabile per l’importo del beneficio pecuniario che il beneficiario avrebbe derivato dal fatto che la vendita fosse stata privilegiata volontà.

Nel caso di Diritto di prelazione sull’edilizia sociale, l’articolo 1, comma 25 della Legge 560/1993 attribuisce all’acquirente dell’appartamento il diritto potenziale di averne diritto di prelazione a favore dell’Ente edilizio versando una somma di denaro pari al 10% del valore catastale dell’abitazione.

Come evitare il diritto di prelazione

L’unico modo per evitare il diritto di prelazione è convincere il titolare a passarlo .

Infatti, quando un soggetto ha diritto di prelazione, sancito dalla legge o dal contratto, all’acquisto di un immobile, il diritto di prelazione non può essere evitato se non a spese di dover corrispondere un risarcimento . In altre parole, il diritto di prelazione non può essere aggirato a priori: se si desidera vendere un immobile a persona diversa dal diritto di prelazione, eventualmente ad un prezzo maggiore, lo si può fare, ma a rischio di dover risarcire il diritto di prelazione, o far dichiarare nulla la vendita se fa valere il diritto di prelazione.

Come rinunciare al diritto di prelazione

In Se non vuoi mantenere il diritto di prelazione, puoi rinunciarvi:

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  • espressa rinuncia se l’opponente comunica all’opponente di non voler esercitare il diritto di prelazione;

  • rinuncia tacita o implicita quando inizia il diritto di prelazione. Termine entro il quale avrebbe dovuto esercitare il diritto di prelazione.

Diritto di prelazione volontario e diritto di prelazione legale

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Il diritto di prelazione a terra può essere di due tipi :

  • Prelazione legale : ovvero stabilita dalla legge. Tra le diverse tipologie di diritto di prelazione, ricordiamo che a tutela dei creditori, coeredi, affittuari, la componente dell’impresa familiare, quella agricola (in caso di cessione di immobili limitrofi), quella artistica (in questo caso caso lo Stato abbia la precedenza nella persona del Ministero per i Beni Culturali).

  • Prelazione volontaria: deve esserci volontà contrattuale delle parti (il titolare del diritto di prelazione può anche rifiutarsi di acquistare l’immobile).

Cosa succede se non rispetti il ​​diritto di prelazione? In caso di violazione, ad esempio se l’immobile viene venduto ad un miglior offerente che non ha diritto di prelazione, quest’ultimo può agire in giudizio nei confronti del venditore e annullare la vendita nel primo caso. Nel secondo caso viene rimborsato il diritto di prelazione, ma resta la vendita.

Diritto di prelazione in immobile residenziale

Vediamo il caso Diritto di prelazione nell’immobile residenziale in affitto, la persona che vi abita come inquilino può entrare nella situazione che il proprietario voglia vendere l’appartamento prima della scadenza del contratto. In tal caso, se l’inquilino non possiede alcun immobile diverso da quello in cui risiede abitualmente e il contratto non è mai stato rinnovato, l’inquilino ha diritto di prelazione legale alla prima data utile (es. dopo i primi 4 anni nel caso di locazione gratuita o dopo i primi 3 anni con canone concordato).

Quando non c’è diritto di prelazione sugli immobili residenziali in affitto?

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Il diritto di prelazione per gli immobili residenziali in locazione non si applica nei seguenti casi:

  • se il locatore cede l’immobile al coniuge o al secondo – parenti di grado

  • se il locatore è coerede, che vuole vendere la sua quota di eredità (in questo caso i coeredi hanno diritto di prelazione). -Ereditare);
  • in caso di donazione
  • in caso di vendita dell’immobile a terzi dopo la prima scadenza del contratto;
  • per trasmissioni gratuite;
  • In caso di vendita, acquisto coatto o esproprio;
  • se la proprietà viene trasferita a una società;
  • Se viene venduto l’intero edificio.

Diritto di prelazione per immobili commerciali

Anche per >diritto di prelazione per immobili commerciali locati vede il diritto dell’inquilino, o del professionista che può aver abitato per anni nello stesso immobile e che ora ha costruito una certa clientela, di acquistare l’immobile prima degli altri . In tal caso, il diritto di prelazione può essere esercitato in caso di vendita dell’immobile commerciale entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione di vendita dell’immobile; Se il proprietario accetta la proposta di acquisto, il prezzo di acquisto sarà corrisposto entro 30 giorni dal sessantesimo giorno dalla comunicazione. Se il diritto di prelazione viene violato e l’immobile viene venduto altrove, l’inquilino può esercitare il diritto di recesso o di restituzione entro 6 mesi dalla conclusione del contratto. Se non viene sollevata alcuna eccezione, il prezzo di acquisto può essere pagato entro 90 giorni dalla data della prima udienza o dalla data in cui il precedente acquirente ha indicato che non si sarebbe opposto al recupero.

Se il primo diritto di prelazione per uso commerciale locato?

Il diritto di prelazione per gli immobili commerciali locati non si applica nei seguenti casi:

  • l’inquilino ha dato preavviso o si è ritirato dalla il contratto
  • se il contratto è risolto per ritardato pagamento
  • se al conduttore è legalmente vietato continuare l’attività a causa di insolvenza;
  • il proprietario ha utilizzato personalmente l’immobile per almeno 6 mesi da quando l’inquilino lo ha rilasciato.

Diritto di prelazione su immobili ereditati

Come accennato in precedenza, se più parenti ereditano una quota di un immobile, se è deciso di possederlo per venderlo, un diritto di prelazione tra i coeredi. In altre parole, gli stessi eredi vengono preventivamente consultati per valutare la loro intenzione di acquisire l’intero patrimonio sulla base del diritto ereditario di prelazione sancito dalla legge. Se gli eredi non vogliono acquisire ulteriori quote dei beni ereditati, possono essere ceduti anche al di fuori della famiglia.Il caso di beni ereditati rientra nel diritto di prelazione sugli immobili in comproprietà ereditaria; Tuttavia, in caso di comproprietà semplice, non vi sarebbe diritto di prelazione.

Diritto di prelazione sulle proprietà vicine

Quando dovresti chiedere prima al tuo vicino quando vendi una casa? Quando il vicino ha il diritto di prelazione ? La risposta a queste domande è: mentre esiste un diritto di prelazione per i terreni agricoli limitrofi, questo non si applica al diritto di prelazione per le proprietà confinanti se sono sviluppate. Insomma, se qualcuno intende vendere casa, nell’interesse di entrambe le parti, il vicino di casa non ha diritto di prelazione se non contrattualmente concordato /h2>

Quando un immobile viene pignorato e messo all’asta, chi lo possiede prima del pignoramento possa aver acquistato, esercitare il diritto di prelazione sull’immobile pignorato entro dieci giorni dal ricevimento della comunicazione dell’autorità giudiziaria relativa ad un eventuale aggiudicazione dell’immobile all’asta. Una volta che il prezzo di aggiudicazione e il prezzo di vendita sono noti, il pre-acquirente ha dieci giorni di tempo per decidere se richiedere o meno il pre-acquisto.

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